La problemática de la vivienda habitual puede suponer un obstáculo importante para el deudor
En teoría, todos los bienes del deudor se deberán liquidar para hacer frente a las deudas, pero en la práctica esta liquidación de bienes no siempre afecta a la “vivienda habitual”
Realmente existe un vacío legal en este sentido, pues el texto refundido de la Ley Concursal (TRLC) no hace mención de este extremo, que sí recoge el artículo 23.3. b) de la Directiva sobre reestructuración e insolvencia[i] al prever la posibilidad de que “no se ejecute la vivienda principal del empresario insolvente, y cuando corresponda, de su familia”
A pesar del vacío legal actual, los jueces de lo Mercantil de Barcelona, siempre pioneros en la práctica concursal abordaron esta cuestión en el 2016 y fijaron criterios para determinar las situaciones en las que el concursado puede seguir siendo propietario de su vivienda cuando el deudor esté al día de los pagos de la hipoteca, si el valor de la garantía es superior al valor de mercado del inmueble.
Los jueces de Barcelona, con muy buen criterio vienen a decir, que si la vivienda está al día de los pagos hipotecarios, y el valor de mercado es similar a la garantía hipotecaria ¿qué les aporta a los acreedores que se liquide el bien en subasta?
Lo cierto es que la ejecución de la vivienda habitual no beneficia a nadie. Ni al acreedor hipotecario, que no olvidemos que es un acreedor con privilegio, pues si el deudor está cumpliendo con los pagos de la hipoteca, su interés es que el deudor siga pagando y no ejecutar la garantía, pues lo más normal es que en la subasta no se obtenga ni el importe pendiente de la deuda, y mucho menos le interesa quedarse con un bien, que al final se va a paquetizar y vender por mucho menos de su valor real a un fondo, pues los bancos son entidades financieras y no entienden de gestión inmobiliaria.
Y si no le interesa al acreedor hipotecario, mucho menos le interesa al resto de los acreedores ordinarios, pues lo normal es que una vez que el acreedor privilegiado ejecute su garantía, no va a quedar nada para el resto de los acreedores.
Lo dicho anteriormente ha originado numerosas resoluciones judiciales, siendo la más ilustrativa el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona que explica los supuestos en los que se deben excluir la vivienda habitual del plan de liquidación:
- El préstamo hipotecario se está pagando puntualmente” y
- La posible venta de la vivienda no reportaba beneficio alguno al resto de acreedores porque no había una previsión razonable de alcanzar un “precio superior” al de la hipoteca.
Esperemos que, con la trasposición de la Directiva ya comentada, se clarifique este tema controvertido y de gran importancia para muchos deudores, que cumpliendo todos los objetivos para acudir a la Ley de Segunda Oportunidad mantienen reparos de iniciar un AEP por la inseguridad existente en cuanto a la posible pérdida de su vivienda habitual.
Si el lector desea más información, para contactar con el autor puede dirigirse a la siguiente dirección de correo electrónico: alv@vazqueztorres.com
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