jueves,18 agosto 2022
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La SAREB, ¿un banco malo o un hospital inmobiliario? ( y 2)

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La SABEB ha recibido activos deteriorados de las entidades nacionalizadas (Grupo 1) y de las que han recibido ayudas financieras del FROB (Grupo 2). Pero debe quedar claro que no están todos los activos tóxicos generados por la especulación inmobiliaria, sino únicamente los indicados, que se estiman en aproximadamente la mitad de los existentes. Los bancos considerados sanos conservan su propia cartera activos tóxicos que gestionan directamente.
El total de activos adquiridos por la SAREB asciende a 197.474, valorados en 50.780 millones de euros, como puede apreciarse en la referida Tabla (que se reproduce de nuevo). Según la escasa, imprecisa y opaca información que ofrece la SAREB –en contra de la transparencia que proclama-, su cartera inicial de activos está compuesta por 55.700 viviendas y unos 30.000 activos anejos, como plazas de garaje y trasteros, así como unos 15.000 suelos, de los que un 80 % está considerado urbanizable y urbano. Además, posee más de 185.000 metros cuadrados en oficinas, una treintena de hoteles, y 150.000 metros cuadrados de superficie alquilable en centros comerciales.

En cuanto a los activos financieros, suponen casi el 80% del balance de la sociedad. Dos terceras partes de los préstamos están vinculados a inmuebles terminados”.

Lo que se silencia es que, según otras fuentes, en torno a las dos terceras partes de los créditos pueden ser calificados de fallidos o de dudoso cobro. Y en cuanto a los activos reales (vivienda, locales, suelo etc.), hay bastante promociones de viviendas sin terminar -y muchas de ellas nunca lo harán- y de los alredor de 13 millones de metros cuadrados de suelo –esos 15.000 suelos que cita la SAREB y que nada indican- que le han sido transferidos una buena parte del mismo no tiene más valor que el agrario. El valor de adquisición medio del conjunto de los activos adquiridos por la SAREB ha sido de un 47% del que tenían en balance las entidades bancarias de origen. Así pues, a pesar de una quita media del 63%, la valoración realizada ha sido bastante generosa.

Del lado del pasivo, los recursos propios ascienden a 4.800 millones de euros, de los cuales 1.200 son de capital social y 3.600 de deuda subordinada (títulos de renta fija cuyo cobro de intereses puede estar condicionado a la existencia de beneficios y, en caso de liquidación de la entidad, su recuperación se produce en último lugar, cuando se han satisfecho las demás obligaciones). El resto, 45.980 millones de euros (el 90,5% del pasivo), son recursos ajenos que están garantizados por el Estado y por lo tanto computan en el déficit y endeudamiento público. En resumen: de los 50.780 millones del pasivo de la SAREB, los recursos públicos (propios y ajenos garantizados) ascienden al 94,9% y los privados (capital y deuda subordinada), al 5,1%.

 

Lo que resulta curioso es que el sector privado que interviene en la SAREB y que solo arriesga el 5,1% del total de los recursos, sea mayoritario en su capital social (controla del 55% mismo) y por lo tanto también lo sea en su consejo de administración y en el proceso de toma de decisiones. En dicha sociedad han entrado todos los bancos españoles supuestamente sanos (con la excepción del BBVA) y dos extranjeros (Deutsche Bank y Barclays Bank); el resto de los partícipes son aseguradoras y una empresa eléctrica (Iberdrola).

La SAREB se ha constituido con solo 1.200 millones de capital social, tal vez debido a que los inversores privados no apuestan por el futuro de la misma. Tales inversores han entrado para acceder a una información de primera mano y así poder controlar a una empresa que les puede hacer la competencia en el sector inmobiliario. Los riesgos que asumen, dadas la escasa cuantías que aportan –con la excepción de Santander y Caixabank -, no son elevados, porque, de fracasar esta operación, el más afectado será el Estado y en definitiva los contribuyentes.
 
El objetivo fundamental de la SAREB es la venta de los activos adquiridos en un plazo de 15 años a partir de su constitución, que es la vida activa que se ha establecido para dicha empresa. Y se pretende hacerlo sobre todo a grandes inversores, sin que ello signifique excluir a los particulares, que también pueden optar a su compra. En el caso de la venta a mayoristas, se prevé hacerlo por paquetes, siguiendo el ejemplo de las hipotecas subprimes. Y también puede alquilar inmuebles operación que se ha puesto en marcha de manera prioritaria ante las malas perspectivas que presentan las ventas, pero no a un alquiler social sino de mercado.
 
La gestión de la venta de inmuebles de la SAREB la realizan los propios bancos aportantes de los activos tóxicos, si bien siguiendo las condiciones que aquella le marque. Por tal gestión reciben una comisión (o mejor, al menos dos: una por gestión o tenencia de llaves y otra por la venta, sin excluir otros intermediarios), que se estima se situará en no menos del 5% del precio final de venta. Y serán también dichos bancos los encargados de buscar las vías de financiación para los compradores que las necesiten –entre ellas las hipotecas- ya que la SAREB no realiza tales operaciones.

 

El futuro del SAREB es incierto y lo más probable es que a su liquidación, en 2028, presente pérdidas. A los costes de adquisición de los inmuebles hay que añadirle otra serie de gastos: aparte de las referidas comisiones, hay que agregar los impuestos, el coste de mantenimiento y comunes, los de personal y administración, etc. Los socios capitalistas privados pretenden que los activos se vendan a un precio de al menos un 25% por encima del de adquisición, única forma que tienen de recuperar por lo menos lo aportado; y también lo hacen para evitar la competencia con sus propios activos inmobiliarios, que igualmente los tienen a la venta. Un plazo de 15 años es razonablemente largo para que la actual situación económica pueda cambiar a mejor, por lo que si al final del mismo el balance que presente la SAREB no arroja pérdidas, estará justificada su creación.
 
Finalmente, aunque sea colateral al tema que nos ocupa, el Estado ha tenido y aun tiene una buena oportunidad para crear un banco, totalmente público o bien mixto de mayoría pública, uniendo las participaciones de los bancos intervenidos. Un banco de este tipo, que compita en el mercado en igualdad de condiciones que los privados, entiendo que está absolutamente justificado dada la situación de oligopolio financiero en que se ha convertido el sector bancario español tras las sucesivas concentraciones que se vienen produciendo desde los años ochenta del pasado y que se han acentuado con la actual crisis económica. Dicho banco podría canalizar con más éxito los créditos del Instituto de Crédito Oficial (ICO) del que lo hacen los privados, lo que seria muy beneficioso para las PYMES. Y también podría adquirir pisos de la SAREB para constituir un parque de vivienda social de alquiler y de esta forma poder devolver a la sociedad algo que es suyo.
 
SITUACIÓN ECONÓMICA DE PARTIDA DE LA SAREB
ACTIVO
PASIVO
 
Millones de euros
%
 
Millones de euros
%
Entidades nacionalizadas (Grupo 1)
 
 
36.694,0

71,6

 
 
Recursos propios
 
 
4.800,0
 
 
9,5
BFA-Bankia         
22.153,0
43,6
Capital social
1.200,0
2,4
Catalunya Banc          
6.617,0
13,0
FROB         
540,0
1,1
NCG Banco-Banco Gallego                      
5.670,0
11,2
Bancos privados  
660,0
1,3
Banco de Valencia     
1.923,0
3,8
Deuda subordina
3.600,0
7,1
Otros activos
331,0
0,7
FROB        
1.652,4
3,3
Entidades con ayudas del FROB (Grupo 2)
14.086,0
27.7
Entidades privadas
1.947,6
3,8
BMN                   
5.817,0
11,5
 
Recursos ajenos
 
45.980,0
 
90,5
Ceiss                 
3.140,0
6,2
 
Distribución de los recursos:
 
 
100,0
Liberbank        
2.917,0
5,7
Públicos (o avalados por el Estado)
48.172,4
94,9
Caja3                  
2.212,0
4,4
Privados
2.607,6
5,1
Total activo
50.780,0
100,0
Total pasivo
50.780,0
100,0
 

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