sábado,21 mayo 2022
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Por Julián Salcedo Gómez, Presidente del FORO DE ECONOMISTAS INMOBILIARIOS

El impacto de los fondos europeos en la rehabilitación de viviendas

Económicamente, la recuperación en 2021 ha sido menos intensa de lo que se esperaba y, en todo caso, insuficiente para recuperar los niveles previos a la pandemia, que no se alcanzarán hasta 2023. Los efectos sobre la producción se han dejado sentir tan pronto como hemos vuelto a una cierta normalización de la actividad, con una oferta insuficiente para cubrir la demanda, que impulsa los precios al alza, generando unas tasas de inflación que no se habían visto desde hace decenas de años. Aunque en un primer momento se pensaba que la inflación sería temporal y de corta duración, hoy mayoritariamente se decantan los organismos internacionales porque será prolongada en el tiempo, y ya se han comenzado a tomar medidas de retirada de estímulos y anuncios de subidas de los tipos de interés en 2022. Europa ha reaccionado como no lo hizo en la crisis anterior, aprobando un paquete de ayudas por 750.000 millones de euros. Los fondos NextGenerationEU aportarán 140.000 millones de euros para España, de los que una parte muy significativa, 6.820 millones, irán destinados a la rehabilitación de edificios, que deben impulsar la recuperación económica y el empleo.

La vivienda en España al cierre de 2021: situación de partida

El parque residencial español está formado por un total de 25, 2 millones de viviendas, para dar acogida a 18,1 millones de hogares. El 71,5% de las viviendas tienen la categoría de principales, mientras que un 14,8% son secundarias y el 13,7% restante se encuentran desocupadas y/o en otras situaciones. Su clasificación según tipología es un 68.6% plurifamiliares y el 31,4% unifamiliares, si bien aquí debemos diferenciar según su uso: en las viviendas principales es mayor el peso de las plurifamiliares (el 71,8%) que el de las unifamiliares (28,2%), situación que se invierte en las viviendas secundarias, donde el 46,9% son unifamiliares y el 53,1% plurifamiliares.

Esta distribución determina la estampa característica de las ciudades españolas, especialmente las de mayor tamaño, donde proliferan los bloques de edificios con varias plantas, mientras que es necesario desplazarse hacia las afueras y la periferia para que cambie la fisionomía y aparezcan las viviendas unifamiliares y/o edificaciones de poca altura, lo que nos diferencia de la mayoría de nuestros vecinos europeos, donde tan solo el 40% de ellos vive en pisos y el restante 60% lo hace en casas de tipo unifamiliar.

Según Eurostat, España sería el país de Europa donde el mayor porcentaje de población vive en pisos, el 66,5%, seguida por Letonia, Lituania y Grecia, mientras que en países como Países Bajos o Bélgica, más del 77% de su población vive en casas unifamiliares. En Francia más de dos terceras partes de su población vive en casas y en Alemania más del 50%. Entre las razones que justifican esta diferencia no se encuentra precisamente la densidad de población, muy baja en España, 92,89 hab/km2, cuando en Francia es 114,36 y Alemania 229,35, luego la explicación hay que buscarla en otros factores: el “milagro económico español”, que tuvo lugar entre 1959 y 1974, que supuso un éxodo masivo del campo a las ciudades, para allegar trabajadores a la industria, requiriendo un excesivo e incontrolado aumento de la construcción de viviendas en la periferia de las ciudades, viviendas que, como veremos, se caracterizaban por su reducido tamaño y baja calidad. A día de hoy, una tercera parte de las viviendas existentes fueron construidas antes de 1970.

A esa razón histórica, hay que añadir una más reciente, que explica por qué mayoritariamente se levantan pisos en lugar de casas: el elevado precio del suelo finalista, los largos plazos para su urbanización y el excesivo coste que supone llevar las infraestructuras hasta los nuevos desarrollos, por los que apostó España, optando por expandir las ciudades hacia la periferia mediante actuaciones urbanísticas como los PAUs, en lugar de decantarse por colmatar las ciudades, ocupando los espacios disponibles y, por supuesto, fomentar la rehabilitación, renovación y regeneración urbana de las ciudades, donde los cambios demográficos y hábitos de la población, las han transformado. A ello hay que sumar la defensa de las Administraciones Públicas por un modelo urbanístico de edificaciones de poca altura, anchas calzadas y amplios espacios libres, modelo que consume mucho suelo pero genera muy poca edificabilidad.

El parque de viviendas español está envejecido y obsoleto, pese a que la construcción de nuevas viviendas durante el período 2003 a 2019 ascendió a 3.999.894, cifra que supone el 15,86% del parque total. Si analizamos la antigüedad del parque de viviendas español obtenemos los siguientes datos.

• Viviendas con más de 100 años, construidas hasta 1920: 1.632.581, el 6,48% del total

• Viviendas con más de 50 años de antigüedad, construidas entre 1921 y 1970: 6.992.960, el 27,74%

• Viviendas con más de 40 años de antigüedad, construidas hasta 1980: 11.868.582, el 47,08%

• Viviendas con más de 30 años de antigüedad, construidas entre 1971 y 1990: 7.123.639, el 28,25%

• Viviendas con menos de 30 años de antigüedad, construidas a partir de 1990: 10.401.946, el 41,28%

• Viviendas con 10 años de antigüedad o menos, construidas a partir de 2011: 2.254.286, el 8,94%

Como puede verse, prácticamente la mitad de las viviendas españolas cuentan con más de 40 años de antigüedad, una tercera parte con más de 50 años y escasamente el 9% con menos de 10 años. Si ponemos en relación las cifras anteriores con la introducción en la construcción de cambios técnicos o normativos significativos (NBE en 1977, completadas con las NTE, LOE en 1999, y CTE en 2006), nos daremos cuenta de la afirmación de que nuestro parque de viviendas no solo es viejo y está obsoleto, sino que no reúne las condiciones adecuadas para las exigencias actuales, ni en eficiencia energética ni en sostenibilidad, ni están dotadas de materiales constructivos que garanticen adecuadamente el aislamiento térmico y acústico, la impermeabilización y la estanqueidad, ni por supuesto unas condiciones estándar de habitabilidad y confort mínimas: accesibilidad, ascensor, calefacción, iluminación natural y ventilación.

La exposición de motivos de la LOE precisa que la demanda de calidad por parte de la sociedad es creciente, y que los requisitos abarcan tanto los aspectos de funcionalidad y de seguridad en los edificios como aquellos referentes a la habitabilidad, y es solo a partir de su entrada en vigor cuando la sociedad en su conjunto empieza a tener conciencia de que la vivienda no es solo un bien básico de primera necesidad, sino que constituye la parte más importante del patrimonio del individuo y de la familia, la mayor (y probablemente única) inversión que va a realizar en toda su vida, y se le exige que cuente con las mejores condiciones posibles en términos de calidades constructivas, materiales empleados, acabados y terminaciones, distribución interior, existencia de zonas comunes, accesibilidad, en consonancia con los elevados precios que tienen en el mercado y las dificultades que representa el acceso a la vivienda.

La realidad actual de la vivienda en España

España es un país mayoritariamente de propietarios, y aunque a partir de la crisis financiera de 2008 se viene observando una cierta tendencia hacia el alquiler, consecuencia de las dificultades para adquirir una vivienda en propiedad, debido a su elevado precio, todas las encuestas recientes ponen de manifiesto que la preferencia de la mayoría de la población es hacia la vivienda en propiedad, aceptando coyunturalmente la opción del alquiler a la espera de una mejora de su situación económica y condiciones de estabilidad en el empleo y mejora de los salarios, que les permita la adquisición. Dos terceras partes de la riqueza de las familias españolas está materializada en inmuebles y solo una tercera parte lo está en activos financieros, lo que da una idea clara de sus preferencias. La vivienda en propiedad constituye, además de un objeto de deseo, la fuente de ahorro de las familias españolas, a diferencia de lo que ocurre en otros países de nuestro entorno, que cuentan con su ahorro materializado en fondos de pensiones. La evolución en los últimos diez años ha pasado del 79,8% de vivienda en propiedad en 2010 al 75,1% en 2020, esto es, una reducción de 4,7 puntos porcentuales, a diferencia de nuestros vecinos, donde representan el 52,5% en Alemania, el 57,2% en Austria, o el 65,1% en Francia.

Existen otros tres factores que nos diferencian de los países europeos: uno es el exiguo parque público de vivienda existente en España (vivienda social), otro el de la proporción de viviendas con algún tipo de protección pública, y el tercero es la vivienda pública destinada al alquiler:

1. El porcentaje de vivienda social en España se estima que asciende al 2,5% del parque total, mientras que la media en la Unión Europea se sitúa en el 9,3%. Destacan en este aspecto las cifras de Países Bajos, con el 30% y Austria con el 24%. Como puede verse, estamos muy lejos de la media, necesitaríamos incrementar la cifra en 1,8 millones de viviendas.

2. Las viviendas protegidas en España representan un porcentaje muy pequeño respecto del total: 0,9 por cada 100 habitantes, frente a 4 de media en la UE. En el período 1981-2019, sobre casi 11 millones de viviendas terminadas, solo 2,3 millones contaban con algún tipo de protección, lo que supone apenas el 21% del total, pero esta media está distorsionada por las viviendas protegidas que se construyeron hasta 1990. A partir de esa fecha, y especialmente durante el boom de la construcción de viviendas iniciado en 2000, el porcentaje se situó en torno al 10% (en 2002 el 7,2%, en 2019 el 8,5%).

3. La mayor parte de las viviendas que cuentan con algún tipo de protección pública se desarrollaron en régimen de propiedad, destinadas a la venta, mientras que apenas se construyeron viviendas protegidas destinadas al alquiler (en 2019 tan solo fueron 1.031 viviendas, según datos del MITMA).

La rehabilitación de viviendas en España: el futuro

Todas las circunstancias expuestas anteriormente son determinantes para que en España la rehabilitación de viviendas sea residual: un parque antiguo y obsoleto, que exige invertir cantidades importantes para adecuarlas convenientemente a criterios de eficiencia, sostenibilidad, accesibilidad, etc., una normativa urbanística excesivamente rígida y burocratizada, demasiado lenta, que dificulta la aprobación y puesta en práctica de las actuaciones; la existencia mayoritaria de comunidades de propietarios que exigen mayorías reforzadas que impiden en muchos casos la adopción de acuerdos, y una triple crisis, sanitaria, social y económica, agravada por la pandemia, que desanima acometer este tipo de actuaciones.

El Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 (prorrogado en 2017) incentivó al sector privado para que pudiera reactivar el sector de la construcción a través de la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas (conocido como las 3R) y contribuir a la creación de un mercado de alquiler más amplio y profesional que el existente, tuvo continuidad en el PEV 2018-2021, que mantuvo la apuesta decidida por el fomento del alquiler y la rehabilitación, incorporando un programa de ayudas a las personas en situación especialmente vulnerable, pero los ambiciosos objetivos no se han visto cumplidos.

La solución debe venir de la mano de los fondos europeos NextGenerationEU, de los que el Gobierno español ha destinado 6.820 millones de euros, a través del Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, para la renovación integral de barrios y la mejora de la eficiencia energética de los edificios, tanto de viviendas como de oficinas e instituciones públicas, para reducir el consumo y la incorporación de energías renovables, lo que resulta de especial relevancia ya que al sector de la construcción y la vivienda se le atribuye el 30% de las emisiones de CO2 procedentes de la actividad humana. Las ayudas se repartirán entre 2021 (a la fecha todavía no han llegado a su destino) y 2023, en forma de subvenciones a fondo perdido y créditos reembolsables, pudiendo optar a ellas grandes empresas, pymes, propietarios de inmuebles y comunidades de propietarios.

El reparto de las ayudas contenidas en el Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana consta de seis programas de inversiones que se distribuye de la siguiente forma:

• 3.420 MM€ – Rehabilitación para la Recuperación Económica y Social en Entornos Residenciales.

• 1.000 MM€ – Construcción de Viviendas en Alquiler Social en Edificios Energéticamente Eficientes.

• 300 MM€ – Rehabilitación Energética de Edificios. • 1.000 MM€ – Regeneración y Reto Demográfico.

• 1.080 MM€ – Impulso a la Rehabilitación de Edificios Públicos.

• 20 MM€ – Ayudas para la Elaboración de Proyectos Piloto de Planes de Acción Local de la AUE.

El MITMA cifra en 9,3 millones (el 36,9% del total del parque) las viviendas que necesitan rehabilitación en España. Actualmente se están rehabilitando 30.000 viviendas/año, pero deberían ser 300.000 anuales las que se deberían rehabilitar para alcanzar el objetivo en 2050. Este nos parece un objetivo imposible, al menos a medio plazo, pues supone multiplicar por 10 el número de rehabilitaciones a llevar a cabo. Objetivo aún más difícil de alcanzar por la situación extrema que sufre el sector de la construcción debido a los efectos derivados de la pandemia: desabastecimiento de materiales y subidas del coste de los mismos en torno al 25%, lo que conlleva cancelación de obras (40%), retrasos en la ejecución (50%) y sobrecostes (10.000 millones de euros), que les aboca al incumplimiento de contratos y la imposibilidad de hacer frente a las penalizaciones que se derivarían de ello; escasez de mano de obra (a la que hay que sumar el previsible impacto que tendrán las modificaciones de contratación en la recientemente aprobada Reforma de la legislación laboral); dificultades que están llevando a un gran número de ellas, sobre todo las más pequeñas, a situaciones de práctica insolvencia.

Para llevar a cabo el Plan de Rehabilitación, se ha aprobado el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El Plan contiene un primer eje destinado a reforzar la inversión pública y privada para reorientar el modelo productivo, impulsando la transición verde, la descarbonización, la eficiencia energética, las energías renovables y la economía circular, con un segundo eje que tiene como principal objetivo generar empleo y actividad en el corto plazo, para impulsar el crecimiento y la recuperación económica. En total son 6 programas de ayuda que darán acceso a la subvención de las actuaciones que se lleven a cabo cumpliendo los requisitos establecidos, correspondiendo a las Comunidades Autónomas la gestión, concesión y pago de las ayudas, pudiendo dotar de anticipos a los destinatarios/beneficiarios últimos que lo soliciten. Las cantidades destinadas anualmente por este concepto son: 1.151 MM€ en 2021 y 2.489 MM€ en 2022. Pese a lo abultado de estas cantidades, la cuantía que percibirían individualmente cada uno de los beneficiarios se demuestra insuficiente para llevar a cabo una verdadera actuación de rehabilitación en las viviendas y en los edificios.

Como novedad significativa hay que destacar la creación de la figura del Agente Rehabilitador, que será clave en la gestión y canalización de los fondos europeos hacia las comunidades de propietarios, cuyo papel abarcará desde la identificación de un proyecto de rehabilitación, hasta la completa ejecución del mismo, para facilitar la actuación mediante un proceso llave en mano, con funciones de coordinación de todos los trámites necesarios, incluyendo el acceso a la financiación necesaria, que podría ser obtenida a través de esta figura, adelantando el pago de los gastos necesarios que finalmente les serían reembolsados por los beneficiarios últimos. Ya se han puesto en marcha un gran número de empresas para desempeñar el papel de Agente Rehabilitador, así como instituciones que han abierto ventanillas únicas para canalizar los proyectos, y un buen número han detectado la oportunidad de generar un sector nuevo, con vocación de permanencia. También han surgido voces críticas que consideran que el RD tiene importantes lagunas y que se ha perdido la oportunidad para delimitar de manera más precisa la función del Agente Rehabilitador.

Con todo, la principal crítica proviene de los propietarios y también de los profesionales del sector, que consideran insuficientes las ayudas, no solo desde su perspectiva económica (las ayudas solo cubrirán una parte del coste de las actuaciones, pero el resto deberá ser soportado por el propietario), también la financiera (el retraso en el abono de las ayudas supondrá que se tendrán que adelantar los fondos necesarios y, finalmente, proceder a su devolución, con intereses incluidos), y desde luego la técnica: las ayudas se centran en eficiencia energética, reducción de consumos, sostenibilidad ambiental, muy importantes, pero obvian aspectos esenciales como la accesibilidad, movilidad (ascensor), interior de la vivienda (puertas, baños), calefacción, renovación de instalaciones eléctricas y de saneamiento, en fin, elementos que configuran la habitabilidad de las viviendas y el confort de sus usuarios. Sin la inclusión de estos elementos, el interés de los propietarios por la rehabilitación de sus edificios y viviendas será muy reducido, y en nada contribuiría a alcanzar los objetivos perseguidos.

Los fondos europeos NextGenerationEU, constituyen una oportunidad única para impulsar la rehabilitación de edificaciones, especialmente viviendas, en nuestro país, y deben ser la palanca que impulse la transformación de nuestras ciudades y generen actividad y crecimiento económico y empleo (el sector de la construcción tiene un efecto tractor sobre la economía y el empleo, no solo directo sino también indirecto o inducido). No podemos dejar pasar esta oportunidad, es necesario emplear los fondos de manera eficiente y productiva. Y hacerlo sin dilación. Es el reto del sector para los próximos 20 años. Conclusiones

1. El parque de viviendas español está envejecido y obsoleto.

2. Cerca del 50% de las viviendas existentes fueron construidas hace más de 40 años.

3. Su construcción no se llevó a cabo conforme las NBE (1977), NTE, LOE (1999) y CTE (2006).

4. El porcentaje de vivienda social es insignificante: 2,5% del total.

5. Las viviendas con algún tipo de protección pública son minoría: 0,9 por cada 100 habitantes.

6. Solo una cuarte parte del parque de viviendas están destinadas al alquiler: el 24,9%.

7. En España se rehabilitan al año unas 30.000 viviendas. El objetivo es alcanzar 300.000 anuales.

8. El Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana asciende a 6.820 millones de euros.

9. El Real Decreto 853/2021 ha aprobado como novedad la figura del Agente Rehabilitador.

10. Los fondos NextGenerationEU constituyen una oportunidad única para impulsar la rehabilitación.

 

Artículo publicado originalmente en la Revista Economistas del Colegio de Economistas de Madrid.

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