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Gonzalo Martínez de Haro

Injustificada alarma y confusión tras la ley de desindexación en arrendamientos urbanos


En los últimos días, con la entrada en vigor de la nueva Ley 2/2015, de desindexación de la economía española, se está produciendo una cierta alarma y confusión sobre su repercusión en los arrendamientos urbanos que parece injustificada. El 30 de marzo se ha publicado en el BOE la Ley 2/2015. Gonzalo Martínez de Haro explica su alcance.
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En el BOE de 31 de marzo se ha publicado la Ley de desindexación de la economía española. La indexación es una práctica que permite modificar los valores monetarios de las variables económicas, de acuerdo con la variación de un índice de precios a lo largo de un período. La indexación con base en índices generales, como el Índice de Precios de Consumo (IPC), aunque es una convención ampliamente extendida, se considera que no produce beneficios para el conjunto de una economía desarrollada como la española ya que tiende a generar una inflación más elevada que erosiona la competitividad. La inclusión de cláusulas de indexación supone en la práctica impedir que se transmita la información correcta sobre los costes y la demanda reales.

El diferencial acumulado de inflación de España respecto a la zona euro aumentó considerablemente en la fase expansiva del ciclo económico, contribuyendo notablemente a la aparición de desequilibrios en la economía española.

El objetivo principal de esta ley es establecer una nueva disciplina, no indexadora, en el ámbito de la contratación pública y para el caso de los contratos entre partes privadas solo procederá la revisión periódica en caso de pacto expreso. En el supuesto de que las partes hubiesen acordado explícitamente la aplicación de algún mecanismo de revisión periódica, pero no detallasen el índice o metodología de referencia, será aplicable un índice de referencia, el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) elaborado según lo previsto en el Anexo de esta Ley.

Como excepción queda excluida la negociación colectiva, por estar expresamente reconocida como derecho constitucional. Aunque evidentemente las partes pueden acordar utilizar el IGC por mutuo acuerdo.

La falta de conocimiento del verdadero alcance de esta ley está produciendo una cierta alarma y confusión sobre su repercusión en los arrendamientos urbanos que parece injustificada. Nos referimos a los arrendamientos urbanos entre partes privadas como denomina la Ley. En este caso, realmente la reforma se limita al apartado 1 del artículo 18 de la LAU.

La redacción original de la LAU en 1994 era:
Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

La Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquileres, modifica el artículo en la forma siguiente:

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado.

La redacción de la Ley de desindexación de la economía española es la siguiente:

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las parte sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

De la comparación de las lecturas fácilmente pueden deducirse los cambios de criterio gubernamentales para favorecer el alquiler de viviendas o para evitar la subida de precios, que parece que es el interés actual.

Sobre la actual reforma, lo primero que se debe señalar es que, según la disposición transitoria, apartado 4, las modificaciones en la LAU serán de aplicación exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, que es al día siguiente de su publicación en el BOE, que fue el 31 de marzo de 2015.

Del análisis de su texto se deduce:

  • Lo más grave e importante: Aquellos contratos que no tengan establecido en su texto pacto expreso no se les aplicará revisión de rentas.
  • Habrá que ver la interpretación de los tribunales, pero debe entenderse que esa regulación debe regir en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley y, por tanto, el arrendador debe fijarse mucho en que exista una cláusula expresa de revisión.
  • En los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU en noviembre de 1994 sin este pacto expreso debe seguir rigiendo lo dispuesto en la citada Ley y en su reforma de 2013.
  • El pacto de las partes sigue prevaleciendo.
  • Solo si hay un pacto expreso de revisión, pero no establece el sistema o método a emplear, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad.

Todos aquellos contratos que tengan la cláusula habitual de revisión según el IPC publicado por el INE, tanto para viviendas como para uso distinto, son completamente válidos y no les afecta la Ley de desindexación.


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