Pascual Fernández, Decano Presidente del Colegio de Economistas, expuso el marco de ajuste sufrido por el sector inmobiliario desde el inicio de la crisis en toda Europa, para concluir que el favorable ciclo económico actual –alentado por unas condiciones financieras muy favorables– deberá impulsar la demanda de viviendas y la recuperación del sector.
Joaquín Maudos, Catedrático de la Universidad de Valencia y Director Adjunto del IVIE, nos recordó que la reciente crisis que sufrió el sector bancario español tuvo su epicentro en una elevada exposición inmobiliaria. En este contexto, la banca ha hecho un esfuerzo equivalente al 20% del PIB para sanear el sistema. A pesar de ello, el elevado volumen de activos improductivos todavía en el balance de las entidades (184.000 millones de euros a finales de 2016) sigue siendo un elemento que condiciona la recuperación de la rentabilidad. A este problema se une el elevado coste de la regulación bancaria y el entorno de bajos tipos de interés.
Un elemento añadido de preocupación es según Maudos, la propuesta del BCE de exigir más provisiones en estos activos improductivos. En España, la opinión del sector bancario es que el efecto previsto va a ser reducido, aunque la medida se implementa en un momento en el que el entorno en el que compite la banca es complicado por los reducidos tipos de interés y la presión de otras medidas regulatorias (como la que afecta al capital y a los pasivos con capacidad de absorber pérdidas). En el contexto del sector inmobiliario, el endurecimiento de la regulación que afecta a la exposición que la banca tiene a ese sector debe ser modulada teniendo en cuenta los efectos que puede tener sobre el coste del crédito hipotecario.
En comparación con la banca europea, los datos más recientes muestran que la rentabilidad del sector bancario español es superior (ROE del 8,3% vs 7%), la eficiencia es también superior (50,9% vs. 61,5%), la morosidad de la exposición total ligeramente superior (5,4% vs 4,5%) y con una cobertura similar (44,7% vs 45%), pero con una solvencia inferior (el CET1 fully loaded del 10,6% vs. 14%). Por tanto, ahora mismo es más rentable y eficiente la banca española, pero debe seguir haciendo un esfuerzo de capitalización.
Por su parte, José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, dijo como Pascual Fernández que no se había vivido ninguna otra recesión económica similar en España, con la consiguiente “alarma social”. “Desde la sentencia de 14 de marzo de 2013 del Tribunal Europeo de Estrasburgo abre la posibilidad de que algunas de las cláusulas hipotecarias pudieran no ser plenamente compatibles con la legislación europea sobre protección del consumidor se ha producido un alud de cuestiones prejudiciales y declaraciones de nulidad de cláusulas hipotecarias que ha provocado una evidente inseguridad jurídica”, afirmó.
Ante esta situación, García Montalvo aseguró que el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario pretende devolver la seguridad jurídica a los contratos hipotecarios con una nueva ley que traspone la Directiva 2014/17/UE y tiene en cuenta los principios básicos fijados por la jurisprudencia reciente. “Las modificaciones de la cláusula de reembolso anticipado y vencimiento anticipado del Anteproyecto son más exigentes que las previstas en la Directiva europea. Parece que de esta manera se pretenda un “trade-off”: mejorar la seguridad jurídica de las hipotecas a cambio de acotar el coste de algunas opciones”.
“Si las limitaciones que impone el Anteproyecto impiden recuperar el coste completo del riesgo a partir de comisiones, entonces el precio (tipo de interés) deberá recoger la diferencia. En caso contrario el Banco de España señala que “la concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable…” concluyendo que dicha pérdida deberá reconocerse en el momento de concesión. Este previsible incremento en el coste de las hipotecas debe interpretarse positivamente. Por una parte, la entidad financiera, que es la experta en la valoración y gestión del riesgo, deberá retener gran parte del mismo. Por su parte, el cliente conocerá de forma más transparente el precio del producto que contrata, al no tener que estimar el valor del ejercicio de algunas opciones específicas, y será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión”, terminó García Montalvo.
Por último, el impacto económico de las viviendas ocupadas fue descrito por Carlos Cabrera, Director General del Instituto Cerdá, mantuvo que “la ocupación ilegal” es “un problema que sigue sin solución”. Estimó que hay 87.000 familias ocupando irregularmente viviendas. Y explicó esta situación por el incremento de la pobreza, la escasez de un parque de vivienda social y la existencia de un parque vacío de viviendas. Igualmente, se ha desarrollado como “alternativa” a una legislación ineficaz y unos procedimientos administrativos muy lentos.
El fenómeno de la ocupación trasciende al colectivo de personas vulnerable pues produce efectos negativos a diversos niveles: sobre la propia persona, sobre la convivencia y sobre el entorno urbano. De hecho, la concentración de ocupación ilegal puede actuar como catalizador de procesos de degradación y segregación social de los barrios.
Según Cabrera, faltan cifras objetivas que permitan articular y consensuar soluciones entre las partes interesadas, entre otras, por ejemplo, la cuantificación de familias vulnerables. “Las causas que han generado la crisis social de la vivienda y, en particular, la ocupación, no remitirán significativamente en el corto plazo. (…) Existe un amplio consenso en que la actual legislación no es efectiva y que las posibles soluciones afectan a todos los agentes involucrados, aunque no existe el mismo consenso ni sobre las causas ni las soluciones. “Sin embargo, cualquier solución va a necesitar la involucración de todos los grupos de interés”, vaticinó.
Vídeo de la sesión: https://www.youtube.com/watch?
