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TESIS Y TESINAS
Publicada en libro cuando vuelven a dispararse deshaucios

Una tesis urge la reforma del alquiler en esta España del deshaucio, sin mercado ni vivienda social

Vecinos de Tres Cantos se manifiestan mientras un responsable de la carestía de la vivienda sigue en el Consejo Social de la UAM- Foto KIKE PARA

Una tesis comparativa europea urgió la reforma del alquiler de viviendas en España, cuyo mercado presenta algunas de las tasas de arrendamiento más bajas y al tiempo con menos vivienda social. Tras su lectura, a cargo de Elga Molina-Roig en la Universitat Rovira i Virgili, Tarragona, la investigación ha dado lugar a un libro, aparecido cuando han vuelto a dispararse los desahucios bancarios por impago de las cuotas de alquiler y los incidentes que los rodean de apoyo social a los desamparados
Redacción 24 de enero de 2019 Enviar a un amigo
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España tiene un mercado de alquiler deficiente que precisa ser reformado porque es uno de los países europeos con la tasa de alquiler más baja (16,3%) y con menos vivienda social en alquiler (2%), lo que ha evidenciado las carencias del sector, especialmente a partir de la crisis económica e inmobiliaria en septiembre de 2007, que han debilitado los valores tradicionalmente atribuidos al régimen de propiedad, manteniendo altas tasas de vivienda vacía (13,7%), de mercado negro de alquiler (41,4%) y un mercado poco transparente, escasamente profesionalizado y muy atomizado.

Asi lo indica textualmente esta tesis, que acaba de aparecen en forma de libro de la editorial Tirant lo Blanch, justo cuando los desahucios por impago de las cuotas de alquiler han aumentado un 7,9% entre julio y septiembre, con lo que encadenan quince meses consecutivos al alza, según el informe sobre los "Efectos de la crisis en los órganos judiciales" publicado ayer por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De esta manera, los desahucios por alquiler en el tercer trimestre del año suponen el 65,1% del total.

Por el contrario, el total de lanzamientos hipotecarios practicados en España en el tercer trimestre del año fue de 11.547, lo que supone un descenso del 0,3% en tasa interanual. Por comunidades, Cataluña con 2.531 registró el mayor volumen de desahucios ejecutados entre julio y septiembre, seguida de Andalucía, con 1.894; Comunidad Valenciana, con 1.575; y Madrid, con 1.238.

Mientras, las hipotecas para la compra de vivienda crecieron en octubre un 13,8% en términos interanuales (solo durante el pasado octubre se firmaron 21.786 hipotecas para la compra de inmuebles residenciales), según los datos publicados por el Consejo General del Notariado, cuando algunos de los responsables de sus mayores subidas locales (caso de Tres Cantos en Madrid durante la alcaldía de José Folgado) siguen sentados al frente de consejos sociales como el de la Universidad Autónoma de Madrid por parte de la misma Comunidad Autónoma que vendió cientos de pisos sociales a fondos buitres con grandes sospechas de corrupción en el proceso, al tiempo que el Ayuntamiento cedió terrenos a especuladores que hoy siguen sin vender las parcelas a la espera de que suban más los precios. Vecinos de la localidad de Tres Cantos se manifestaron este verano, entre ellos los que muestra la foto superior de reunidos contra la especulación de sus pisos por parte del fondo buitre Fidere. 

La citada tesis evidencia la necesidad de reformar de manera profunda el mercado de alquiler de vivienda español. Para ello, se descubren y analizan las disfunciones existentes en la actualidad y se propone una regulación que persigue conseguir que el arrendamiento sea una herramienta funcional para facilitar el acceso a la vivienda de los ciudadanos, al tiempo que se supera la tendencia pendular de nuestras legislaciones sobre arrendamientos urbanos, proponiendo con ello alcanzar un equilibrio real entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato, siguiendo modelos comparados más exitosos existentes en Europa. La tesis considera que con ello el arrendamiento se puede convertir en una alternativa real al régimen de propiedad en nuestro país. 


Fue realizada y defendida por Elga Molina Roig, en la Universidad Rovira i Virgili, dentro del Departamento de  Dret privat,processal i financer, bajo ladirección de Sergio Nasarre Aznar.

La metodología utilizada a lo largo del trabajo ha sido a) el análisis histórico del arrendamiento urbano, b) el del derecho positivo del contrato y de otras figuras afines y c) del derecho comparado europeo en materia de arrendamientos urbanos de vivienda; en concreto la regulación de los países con menor (Grecia, Portugal, Italia, Malta y España) y mayor tasa de alquiler de Europa (Alemania, Suiza y Austria). d) Además, para reinterpretar la normativa sobre arrendamientos urbanos de acuerdo al derecho a la vivienda, se ha analizado la razonabilidad y la proporcionalidad de las diferentes medidas que se plantean, tanto del derecho español como del derecho comparado, para buscar un equilibrio entre los  derechos y las obligaciones de las partes y así poder proponer un nuevo modelo funcional que mejore la normativa española vigente e) Y, finalmente, se ha puesto al arrendamiento urbano en el contexto del derecho a la vivienda, las políticas públicas de vivienda y demás temas conexos, con la finalidad de comprender cómo funciona el mercado de alquiler y, en este, la figura objeto de nuestro estudio.  

Además, este mercado no ha sabido dar respuesta a las necesidades de los demandantes de viviendas de alquiler, más allá de las estrictamente temporales o transitorias, y que principalmente se centra en atender a personas en exclusión social residencial. Existe una semejanza en la problemática del mercado de vivienda entre los países mediterráneos (España, Portugal, Malta, Grecia e Italia) que disponen de bajas tasas de alquiler y vivienda social, con mayores problemas de exclusión social entre sus demandantes, altas tasas de vivienda desocupada y economía sumergida y un sector del alquiler poco profesionalizado. Por el contrario, los países del norte y centro de Europa como Alemania, Austria, Suiza o los Países Bajos, disponen de altas tasas de arrendamiento, con políticas de vivienda más desarrolladas y un mercado más profesionalizado. Por ello, es importante aprovechar la experiencia de otros países europeos que demuestran que es posible utilizar modelos alternativos al dominio que incentiven un uso más flexible de la tenencia de una vivienda y con menos inversión de recursos públicos (Capítulo I)..

Es necesario según la tesis un régimen jurídico que satisfaga el derecho a la vivienda de todos los ciudadanos, y debe tenerse en cuenta que el arrendamiento es la forma de tenencia de último recurso para aquellos que no pueden o no quieren acceder a la propiedad ni tienen acceso a una vivienda social. La protección especial que merece el arrendamiento de vivienda descansa en la necesidad primordial que tenemos los seres humanos de disponer de un hogar para vivir, desarrollar nuestra vida íntima y familiar, y nuestra dignidad de una forma privada, segura y estable (Capítulo II). 

Además, es necesario superar las regulaciones que han existido hasta el momento, que con un efecto pendular, han intentado proteger a una de las partes por encima de la otra, con la finalidad de adecuar la normativa existente a la realidad económica y social del momento histórico concreto, y que no han tenido éxito, como evidencia la tasa de alquiler la cual ha disminuido constantemente desde 1960. Así, el legislador ha intentado proteger el derecho a una vivienda digna y adecuada del arrendatario, estableciendo un régimen imperativo en detrimento del principio de libertad en la autonomía de la voluntad de las partes que rige, por norma general, las relaciones contractuales en los demás arrendamientos de cosas (excepto LAR). Desde esta perspectiva, se modifican, yendo de un extremo a otro (LAU 1964, 1985, 1995, 2013) los elementos del contrato de arrendamiento que pueden proporcionar estabilidad al arrendatario y su familia (duración del contrato, período de prórroga mínimo, subrogaciones legales, transmisión de la vivienda arrendada, derecho de adquisición preferente), la asequibilidad (fijación de la renta, actualizaciones de renta, indemnizaciones) y la flexibilidad a la relación entre las partes (desistimiento, cesión y subarriendo, causas de resolución del contrato). Así, en el modelo que proponemos se ha intentado buscar un equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes, teniendo en cuenta tanto los intereses y necesidades del arrendatario (como parte débil del contrato), como las del arrendador (necesario si se quiere disponer de un mercado de alquiler suficiente, superando restricciones irrazonables históricas). La aprobación de la Ley 4/2013 que pretendió flexibilizar el mercado de alquiler a favor del arrendador tampoco ha resultado ser la solución, pues pone en riesgo la estabilidad del arrendatario y no mejora su asequibilidad, sin conseguir mejorar la seguridad del arrendador ni aumentar el parque de alquiler sensiblemente como marcaban sus objetivos. Es posible que la LAU 1994 sea la regulación más equilibrada hasta el momento, aunque tampoco ha conseguido satisfacer las necesidades de ambas partes, sin encontrar un equilibrio justo entre los derechos y obligaciones de las partes del contrato de arrendamiento, ni ha contribuido a que el mercado de alquiler aumente. Así, con las diferentes modificaciones legislativas no se ha conseguido hasta el momento superar la situación actual del mercado de alquiler que no satisface este mandato constitucional, ya que en la actualidad (2017) es escaso, inaccesible, de peor calidad que el de propiedad y más oneroso incluso que comprar para los ciudadanos.

"Nuestro contrato de arrendamiento urbano se ha configurado como un derecho personal con efectos reales que reconoce acciones posesorias al arrendatario, pero que, en algún punto, no satisface necesidades permanentes y estables de vivienda, como exige la tabla ETHOS cuando, por ejemplo, un arrendatario con acuerdo de renta mensual se encuentre en tácita reconducción, ya que el propietario podrá resolver el contrato cada mes. Tampoco respeta el principio emptio non tollit locatum, que impera mayoritariamente en los ordenamientos jurídicos europeos, ya que para que se mantenga el arrendamiento se exige la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. Ni es coherente con que se otorguen más derechos al precarista de buena fe o al comodatario que al propio arrendatario, como sucede respecto al disfrute de la vivienda o a la realización de los gastos de conservación (Capítulo III)", dice tambien la tesis.
  
Llega a la coclusión, por lo tanto, que para disponer de un mercado de alquiler suficiente y de calidad que permita convertir esta forma de tenencia en una alternativa real y atractiva a la vivienda en propiedad, con un aumento de la tasa de alquiler hasta los estándares europeos, que se sitúa en un 30% de familias que viven de alquiler, es preciso modificar la regulación actual. Para ello, proponemos un modelo funcional que consideramos que debería aplicarse de acuerdo a todas las medidas descritas anteriormente, y que, muchas de ellas, han sido exitosas en los modelos comparados de aquellos países que disponen de altas tasas de arrendamiento (Alemania, Austria y Suiza), y que han conseguido dar respuesta a otros segmentos de demanda como las clases medias y las familias con proyectos de vida estables. Así, en resumen, es necesario que se persiga un equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Por un lado, la estabilidad (fomentar la formalización de contratos indefinidos), la asequibilidad (promover sistemas de renta referenciada) y la flexibilidad del arrendatario (facilitar el desistimiento unilateral con un plazo de preaviso y el subarrendamiento cuando existe un interés personal o económico); y por otro lado, la rentabilidad (sistemas de renta referenciada a precios de mercado que aporte transparencia al sector), el ahorro, las garantías y la seguridad (depósitos, seguros de caución o prendas legales) del arrendador. Que además se dé primacía a la transitoriedad progresiva ante el cambio de modelo (mantener los contratos de duración determinada además de crear los contratos de duración indefinida y que el sistema de renta referenciada sea voluntario aunque incentivado, y que cuando exista un cambio de titularidad en el contrato, el de duración indefinida pase a temporal); que se tenga en cuenta el derecho a la vivienda versus el derecho de propiedad; y que al otorgar más facultades de uso al arrendatario se le exija una mayor corresponsabilidad en la vivienda arrendada (por ejemplo, obligando al arrendatario a satisfacer un mayor coste de las reparaciones ordinarias, permitiendo la repercusión de los costes reales de los servicios del arrendamiento y la repercusión de las obras de mejora que supongan un beneficio para el arrendatario en los contratos de duración indefinida) (Capítulos IV y V)..
 
La tesis finaliza con dieciséis conclusiones, en las que se apuntan el contexto del que partimos, las medidas necesarias a adoptar y la propuesta concreta de una nueva regulación funcional del arrendamiento urbano de vivienda (Capítulo VI).

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